作者-老李

很多计划运营从业者谈起计划管理，言必称标准化，从标准工作流程到标准化产品，从目标成本标准到工期标准，似乎手上有一套制度模板，就能一剑在手，天下我有。殊不知，计划管理更重要的能力在于优化，知其然，尚需知其所以然，更应转化为实战能力。在和一些中小型房企甚至大型房企的项目公司交流时，他们也有这样的困惑：设立了计划运营部门，花大价钱请咨询公司做了相关流程，出高薪挖来了有好几年计划管理经验的人才，但还是感觉项目开发乱忙一片？好像开发计划管理也没提高多少效率？其实这是造成这种情况的原因，大体上有管理边界上的，有受权上的，有执行上的，也有专业上的。今天我们就从专业上来谈谈开发计划的优化，讨论一下计划优化的意识和方法问题。

案例：

某纯住宅项目，2013年12月25日获取土地，市调显示该城市显性库存去化周期约5个月，项目所在区域为城市升温潜力较大的区域，配套相对完善，竞争楼盘开发水平不高，但与项目同日获取的两邻近地块开发商为国内排名前十中的两家，且其中一家以营销人海战术闻名全国，另一家以豪宅产品名扬江湖，两项目均将在春节期间开盘。当地开盘形象进度要求为：多层结构一层封顶，高层1/3，项目地勘显示地基情况较差，需采用桩基处理，强排方案采用的是多层+高层布局，开发计划上，大BOSS要求项目快速开盘，首批6栋多层优先开盘，并由项目提报开发计划。一周后，根据公司标准工期及供方库情况，项目计划管理人员提出了计划并上交，计划预计九个月开盘。(最终改为跨春节6个月开盘,修改前后的计划见下表:）

大BOSS拿到计划后，淡淡一句：太慢。然后，这份计划就飞入了垃圾桶。那么项目做错了吗？没有，因为这份计划完全符合集团标准工期要求。但很明显，大BOSS不会听这个。那如何优化呢？我们来分析一下有哪些关键节点会限制开发速度：开盘受限于形象进度，形象进度受限于开工时间，开工时间受限于招标时间，招标时间受限于施工图时间，施工图时间受限于规划方案时间。OK，现在再来进一步分析这些关键节点：发现最大的限制点在桩基施工图至规划方案这一阶段，原计划不但是按常规进度排列，且跨春节假期。那么这个阶段涉及到的几个节点可不可以优化呢？能！春节前的45天，可以做很多事。具体分析如下：

报规方案优化可行性：按强排方案拿的地，市场亦未出现大的变化，因此规划方案不可能推翻，只需深化——可行。

详勘优化可行性：增加一个节点，一期位置已取得共识，可直接在总图上限位，详勘可以提前至报规完成前。——可行。

看到这里，想必各位已经明白：做好这两点，后继事宜便顺理成章的提前了。当然，后面的节点还可以再优化，但限于篇幅和举例的目的，这里不再展开。——这个案例的分析过程，其实是在讲述一个计划优化的方法：找到关键点，判断它的优化可行性。找方法不难，难的是计划管理者是否具备优化的意识和专业度。

每位读者对于专业度的定义可能都不一样，但对于一个具体的开发计划而言，衡量的方法就四个字——是否可行？并非每一位计划管理人员都是拥有工程类专业经验，但无论你是否专业出身，只要你有优化的意识，那么专业上的短板，是可以在虚心请教或善意讨论中补齐的。如果将计划管理人员比作部队参谋，那么，具有这种意识和能力的计划管理人员，才是打的了硬仗的兵！才有底气在BOSS面前说：我的计划是可行的！